アパート・マンションのオーナー様へ

賃貸物件を所有するオーナーの皆様、日々の賃貸経営お疲れ様です。家賃収入を安定させ、入居率を維持するために、どのような対策をされていますか？

多くのオーナー様は、空室が出ないよう、日頃から建物の清掃やメンテナンスに気を配られていることでしょう。しかし、それだけでは十分とは言えません。

長期的に安定した賃貸経営を実現するには、建物の価値を維持・向上させるための「定期的な改修工事」が不可欠です。

改修工事と聞くと、「高額な費用がかかる」「入居者への説明が面倒」といったネガティブなイメージをお持ちかもしれません。しかし、改修工事を怠ると、より大きなリスクとコストを招くことになります。

この記事では、なぜ定期的な改修工事が重要なのか、その具体的なメリットと、工事を検討する際のポイントについてお話しします。

なぜ改修工事が必要なのか？

建物は、時間とともに劣化します。風雨や紫外線、気温の変化にさらされることで、外壁のひび割れ、屋根の防水機能の低下、配管の錆びつきなどが進行します。これらの劣化を放置すると、以下のような問題が発生します。

1. 建物の安全性低下と資産価値の減少
   • ひび割れた外壁から雨水が浸入し、建物の構造体を腐食させる可能性があります。
   • 屋根からの雨漏りは、建物の躯体に深刻なダメージを与え、最悪の場合、大規模な補修が必要になります。
   • 劣化が進んだ建物は、入居者だけでなく、周辺住民にも危険を及ぼす可能性があります。
   • 資産価値が下がり、売却時に希望する価格での取引が難しくなることもあります。
2. 入居者の退去と空室の増加
   • 老朽化した物件は、入居者にとって住みにくいだけでなく、不安感を与えます。
   • 雨漏りや水回りのトラブルが頻発すれば、入居者は不満を募らせ、退去を検討するでしょう。
   • 内見者が「古くて暗い」「清潔感がない」と感じれば、入居を決めてもらえません。
   • 結果として、空室が増え、家賃収入が減少するという悪循環に陥ります。
3. 突発的な高額出費のリスク
   • 計画的な改修工事を怠ると、ある日突然、雨漏りや設備の故障といった大きなトラブルが発生するリスクが高まります。
   • 突発的な修繕は、事前の資金計画が立てにくく、オーナー様の経営を圧迫します。
   • さらに、緊急対応のため、割高な費用を支払うことになるケースも少なくありません。

定期的な改修工事がもたらす4つのメリット

では、定期的な改修工事を行うことで、どのようなメリットがあるのでしょうか。

メリット1：建物の寿命を延ばし、資産価値を維持・向上させる

改修工事は、単なる修繕ではありません。劣化した部分を早期に補修し、建物の性能を回復させることで、建物の寿命を大きく延ばすことができます。

特に、外壁塗装や屋根の防水工事は、建物の「外」を守る重要な工事です。これらの工事を定期的に行うことで、雨風や紫外線から建物を守り、躯体の劣化を防ぐことができます。これにより、築年数が経っても高い資産価値を維持し、将来的な売却も有利に進めることが可能になります。

メリット2：入居率の向上と家賃設定の適正化

外観がきれいな物件、設備が充実した物件は、内見者にとって魅力的に映ります。最新の設備（インターホン、宅配ボックス、インターネット回線など）を導入したり、共有スペース（エントランス、廊下）をきれいにしたりすることで、物件の魅力を高め、入居率を向上させることができます。

また、周囲の競合物件と比較して優位性があれば、家賃を適正な水準に保つことも可能です。場合によっては、家賃の値上げ交渉もスムーズに進むことがあります。

メリット3：計画的な資金準備とコスト削減

改修工事は、建物の種類や築年数、前回の工事からの経過年数などを考慮して、計画的に行うことが可能です。

「5年後には外壁塗装、10年後には屋根防水工事」といった長期修繕計画を立てておけば、必要な費用を事前に積み立てることができます。これにより、突発的な出費に悩まされることがなくなり、精神的な負担も軽減されます。

また、一度に複数の工事をまとめて行うことで、個別に業者を手配するよりもコストを抑えられる場合もあります。

メリット4：入居者の満足度向上とトラブル防止

改修工事は、建物の見栄えを良くするだけでなく、住環境の快適性を高めます。

• エントランスの改修：オートロックや宅配ボックスの設置で利便性とセキュリティが向上します。
• 共用廊下の照明交換：LED照明にすることで、明るく安心感のある空間になります。
• 設備の入れ替え：古くなった給湯器やエアコンを交換することで、入居者の不満を解消できます。

入居者が「この物件に住み続けたい」と感じれば、長期入居につながり、退去・募集にかかるコストを削減できます。また、事前にトラブルの種を取り除いておくことで、入居者からのクレームや緊急対応に追われることも少なくなります。

まとめ：改修工事は未来への「先行投資」です！

改修工事は、その場限りの出費ではなく、安定した賃貸経営を続けるための「先行投資」です。

目の前のコストだけにとらわれず、将来の空室リスクや突発的な出費を防ぐための重要な経営判断として、ぜひ定期的な改修工事を検討してみてください。

まずは、お持ちの物件が築何年で、どの部分が劣化しているのか、現状を把握することから始めてみましょう。信頼できる専門業者に相談し、無料診断を依頼するのも一つの手です。

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